Des Règles professionnelles pour l’avocat en transaction immobilière
Bonjour, Dans le cadre du professionnalisme l’avocat en transaction immobilière doit préalablement adresser une déclaration au Bâtonnier l’informant de son intention de pouvoir être choisi par ses clients comme mandataire en transaction immobilières.
Cette activité ne pourra être exercée qu’à titre accessoire aux activités traditionnelles de l’avocat, ce dernier n’ayant pas vocation à se transformer du jour au lendemain en un véritable agent immobilier, il ne pourra intervenir que pour une seule des parties à la transaction, et justifier obligatoirement d’un mandat écrit de son client (article 2 de l’annexe XV du RIBP), cette dernière obligation constituant une dérogation exceptionnelle au principe du mandat ad litem de l’avocat. Il devra également mais nécessairement assister son client dans la rédaction des différents actes nécessaires à la réalisation de la transaction (acte de vente, bail, …).
Le mandat devra également être limité temporellement à une durée raisonnable, par référence aux usages en la matière, aux éventuelles particularités du bien immobilier en cause et à la difficulté de l’affaire. Naturellement, l’exercice de cette activité devra être conforme aux règles et principes fondamentaux de la profession, notamment en termes de conflit d’intérêt, de démarchage mais aussi de publicité, l’article 5 de l’annexe XV du RIBP précisant à cet égard que « l’affichage raisonnable des biens immobiliers pour lesquels l’avocat a un mandat est autorisé à l’extérieur et à l’intérieur de son cabinet [mais que] l’affichage dans une vitrine formant devanture de boutique est interdit. » ; là encore, la distinction avec la profession d’agent immobilier est clairement établie. Ce nouveau type de mission donnera lieu à une rémunération, dont les modalités de fixation sont prévues à l’article 2 de l’annexe XV du RIBP.
Il importera de relever tout d’abord que la rémunération, ou à défaut son mode de calcul, doit impérativement être indiquée dans le mandat. D’autre part, deux types de rémunérations doivent être distingués. D’une part, il devra être convenu un honoraire au titre de la rédaction des actes relatifs à la transaction concernée. La plupart du temps, cet honoraire sera fixé de manière forfaitaire, ou en fonction du temps passé. Si cette première sorte de rémunération n’est pas différente de ce qui se pratique actuellement, la deuxième phrase de l’article 2 ne va pas, en revanche, sans poser de difficulté. En effet, cette disposition prévoit que « aucune rémunération autre que celle due au titre de la rédaction des actes […] ne pourrait être perçue dans l’hypothèse où l’opération ne serait pas effectivement conclue ». En d’autres termes, pour sa mission spécifique consistant à mettre son client en relation avec un cocontractant potentiel, l’avocat n’aura droit à un honoraire que si l’opération souhaitée se réalise effectivement.
Chacun aura noté qu’il s’agit là d’une convention qui fixe l’intégralité de ses honoraires exclusivement en fonction du résultat de l’affaire, donc d’une exception à l’interdiction du pacte de quota litis prohibé par l’article 11.3 du Règlement Intérieur National. Mais même si les principales règles sont désormais posées, il est fort probable que les conditions d’exercice de cette nouvelle activité donneront lieu à de nombreuses questions, qu’il appartiendra notamment aux instances ordinales de trancher.
